Edificio costruito da entrambi i coniugi in comunione legale su terreno di proprietà esclusiva di uno di essi

Problema: a chi spetta la proprietà dell'edificio costruito da entrambi i coniugi sul suolo di proprietà esclusiva di uno di essi?

- secondo il principio dell'accessione, il fabbricato dovrebbe appartenere al proprietario del suolo, salvo il riconoscimento di un diritto di credito in capo all'altro;
- secondo le regole degli acquisti in comunione legale dei beni, l'immobile non può essere sottratto alla comunione dei coniugi perché si determina la nascita di un diritto di superficie a favore della comunione, in grado di assicurare la comproprietà del nuovo bene ad entrambi i coniugi (Bianca e giurisprudenza di merito).

a)se opera l’accessione, l’atto traslativo dovrà essere perfezionato dal solo coniuge proprietario;
b)se si applicano le regole della comunione, dovranno intervenire entrambi i coniugi.

Posizione della dottrina maggioritaria --> l'acquisto cade in comunione per le seguenti ragioni:
a)favor communionis;
b)specialità della disciplina dettata dall'art. 177 rispetto al principio dell'accessione ex art. 934 c.c.;
c)la realizzazione di un manufatto sul terreno determina la creazione di un bene nuovo che rientra nella nozione di «acquisti» ex art. 177;
d)la costruzione del fabbricato determina la costituzione ex lege di un diritto di superficie in favore della comunione;
e)soluzione maggiormente aderente ai dettami costituzionali.

Cass. Civ., SS.UU., 651/1996: "Nel regime di comunione legale, la costruzione realizzata durante il matrimonio da entrambi i coniugi, sul suolo di proprietà personale ed esclusiva di uno di essi, appartiene esclusivamente a quest'ultimo in virtù delle disposizioni generali in materia di accessione e pertanto non costituisce oggetto della comunione legale, ai sensi dell'art. 177 comma 1 lett. b) c.c.. In siffatta ipotesi, la tutela del coniuge non proprietario del suolo, opera non sul piano del diritto reale (nel senso che in mancanza di un titolo o di una norma non può vantare alcun diritto di comproprietà, anche superficiaria, sulla costruzione), ma sul piano obbligatorio, nel senso che a costui compete un diritto di credito relativo alla metà del valore dei materiali e della manodopera impiegati nella costruzione".

Nella pratica notarile, l'esigenza di garantire la sicurezza degli acquisti impone l'intervento in atto entrambi i coniugi e l'inserimento nel contratto di una clausola mediante la quale il consorte non proprietario del suolo dichiara «di prendere atto di tutto quanto sopra e di prestare il proprio assenso per quanto possa occorrere, intendendosi comunque trasferito con il presente atto ogni diritto ad esso spettante sul cespite innanzi descritto».

Edificio costruito da uno solo dei comunisti su terreno comune in assenza del consenso degli altri: a chi spetta la proprietà?

Problema: a chi spetta la proprietà dell'edificio costruito da uno solo dei comunisti sul terreno comune in assenza del consenso degli altri (o con espresso dissenso)?
- secondo il principio dell'accessione, il fabbricato dovrebbe appartenere ai proprietari del suolo in proporzione alle rispettive quote;
- la giurisprudenza, al contrario, ritiene nel caso di specie non applicabile il principio dell'accessione.

1.Cass. 3479/1978: il principio dell'accessione opera a prescindere dal consenso di tutti i comunisti e il fabbricato appartiene ai proprietari del suolo in ragione delle rispettive quote.

2.Sentenze in materia di comunione: il principio dell'accessione invertita non opera perché non se ne ravvisano i presupposti.
- il comunista che edifica, seppur senza consenso, sul suolo comune non può essere considerato terzo che sconfina in buona fede sul suolo altrui (cfr. art. 938);
- trovano applicazione, piuttosto, le regole sull'uso della cosa comune (art. 1102);
- in caso di violazione di queste norme, il comunista costruttore attrae nella propria esclusiva sfera giuridica le opere abusivamente edificate.

3.Sentenze in materia di condominio: il principio dell'accessione non opera perché il comunista costruttore non può essere considerato terzo nei confronti degli altri.
La comproprietà del fabbricato sorge solo se edificato nel rispetto delle norme sulle innovazioni apportate dai comunisti (art. 1120) → consenso unanime dei condomini espresso, a pena di nullità, per atto pubblico o scrittura privata.
In violazione di queste norme, l'opera appartiene esclusivamente al condomino che ha violato le norme.

4.Cass. 7523/2007: “... la disciplina dell'accessione contenuta nell'articolo 934 c.c. si riferisce solo alle costruzioni su terreno altrui: essa pertanto non trova applicazione nelle ipotesi di costruzioni eseguite da uno dei comproprietari su suolo comune cui si applica invece la normativa in materia di comunione, con la conseguenza che la comproprietà della nuova opera sorge a favore dei condomini non costruttori solo se essa sia stata realizzata in conformità di detta disciplina, cioè con il rispetto delle norme sui limiti all'uso da parte del comproprietario delle cose comuni: pertanto le opere abusivamente create non possono considerarsi beni condominiali per accessione ma vanno considerati appartenenti al comproprietario costruttore e rientranti nella sua esclusiva sfera giuridica”.

5.Posizione del Notariato: propende per la piena operatività del principio dell’accessione (cfr. Studio CNN 2008 Trimarchi e Pedron, in Riv. Not. n.3 2008).
Le conclusioni cui si perviene sono determinanti nella costruzione di un eventuale atto di trasferimento del bene costruito sul terreno comune:
a)se opera l’accessione, come sostiene il Notariato, l’atto traslativo dovrà essere perfezionato da tutti i comunisti;
b)in mancanza, dovrà intervenire solo colui che ha eretto l’edificio.
Per cautela, la prassi notarile, confermata dallo studio CNN, ritiene opportuno che intervengano nell’atto tutti i comunisti.

Il notaio, qualora sia richiesto di redigere un atto traslativo da uno solo dei comproprietari, è costretto a ricevere l’atto, ma renderà edotte le parti dei rischi di siffatta operazione. È un atto senza controllo sull’effettiva titolarità che però si può rogitare informando adeguatamente le parti della situazione.

Foggia promuove la cultura: Seminario sul progetto di Dizionario biografico dei giuristi italiani

Ancora una volta esprimo con orgoglio il mio apprezzamento per l'Università di Foggia e per le sue innumerevoli iniziative culturali.

Copio e incollo dal sito dell'ateneo:
"Venerdì 7 maggio 2010, alle ore 9.30, presso l'Aula Magna della Facoltà di Giurisprudenza, avrà luogo un seminario sul progetto di Dizionario biografico dei giuristi italiani (secc. XII-XX).

L'iniziativa rientra in un Prin 2008 (finanziato dal Miur con la votazione di eccellenza) che coinvolge le Università di Roma La Sapienza, Milano Statale, Catania, Sassari e Foggia. Saranno presenti i promotori del Dizionario: i proff. Ennio Cortese (Emerito dell'Università di Roma La Sapienza), Italo Birocchi (Università di Roma La Sapienza) e Marco Miletti (Università di Foggia).

Il seminario intende presentare il progetto alla comunità scientifica e riflettere sul "genere biografico" quale chiave di lettura della cultura giuridica nei secoli."

Quella che era una costola dell'Università di Bari non ha davvero più nulla da invidiare alla vicina e blasonata "Aldo Moro".

Per ulteriori informazioni:

Sito ufficiale dell'Ateneo

Programma del seminario

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