Problema: a chi spetta la proprietà dell'edificio costruito da uno solo dei comunisti sul terreno comune in assenza del consenso degli altri (o con espresso dissenso)?
- secondo il principio dell'accessione, il fabbricato dovrebbe appartenere ai proprietari del suolo in proporzione alle rispettive quote;
- la giurisprudenza, al contrario, ritiene nel caso di specie non applicabile il principio dell'accessione.
1.Cass. 3479/1978: il principio dell'accessione opera a prescindere dal consenso di tutti i comunisti e il fabbricato appartiene ai proprietari del suolo in ragione delle rispettive quote.
2.Sentenze in materia di comunione: il principio dell'accessione invertita non opera perché non se ne ravvisano i presupposti.
- il comunista che edifica, seppur senza consenso, sul suolo comune non può essere considerato terzo che sconfina in buona fede sul suolo altrui (cfr. art. 938);
- trovano applicazione, piuttosto, le regole sull'uso della cosa comune (art. 1102);
- in caso di violazione di queste norme, il comunista costruttore attrae nella propria esclusiva sfera giuridica le opere abusivamente edificate.
3.Sentenze in materia di condominio: il principio dell'accessione non opera perché il comunista costruttore non può essere considerato terzo nei confronti degli altri.
La comproprietà del fabbricato sorge solo se edificato nel rispetto delle norme sulle innovazioni apportate dai comunisti (art. 1120) → consenso unanime dei condomini espresso, a pena di nullità, per atto pubblico o scrittura privata.
In violazione di queste norme, l'opera appartiene esclusivamente al condomino che ha violato le norme.
4.Cass. 7523/2007: “... la disciplina dell'accessione contenuta nell'articolo 934 c.c. si riferisce solo alle costruzioni su terreno altrui: essa pertanto non trova applicazione nelle ipotesi di costruzioni eseguite da uno dei comproprietari su suolo comune cui si applica invece la normativa in materia di comunione, con la conseguenza che la comproprietà della nuova opera sorge a favore dei condomini non costruttori solo se essa sia stata realizzata in conformità di detta disciplina, cioè con il rispetto delle norme sui limiti all'uso da parte del comproprietario delle cose comuni: pertanto le opere abusivamente create non possono considerarsi beni condominiali per accessione ma vanno considerati appartenenti al comproprietario costruttore e rientranti nella sua esclusiva sfera giuridica”.
5.Posizione del Notariato: propende per la piena operatività del principio dell’accessione (cfr. Studio CNN 2008 Trimarchi e Pedron, in Riv. Not. n.3 2008).
Le conclusioni cui si perviene sono determinanti nella costruzione di un eventuale atto di trasferimento del bene costruito sul terreno comune:
a)se opera l’accessione, come sostiene il Notariato, l’atto traslativo dovrà essere perfezionato da tutti i comunisti;
b)in mancanza, dovrà intervenire solo colui che ha eretto l’edificio.
Per cautela, la prassi notarile, confermata dallo studio CNN, ritiene opportuno che intervengano nell’atto tutti i comunisti.
Il notaio, qualora sia richiesto di redigere un atto traslativo da uno solo dei comproprietari, è costretto a ricevere l’atto, ma renderà edotte le parti dei rischi di siffatta operazione. È un atto senza controllo sull’effettiva titolarità che però si può rogitare informando adeguatamente le parti della situazione.
- secondo il principio dell'accessione, il fabbricato dovrebbe appartenere ai proprietari del suolo in proporzione alle rispettive quote;
- la giurisprudenza, al contrario, ritiene nel caso di specie non applicabile il principio dell'accessione.
1.Cass. 3479/1978: il principio dell'accessione opera a prescindere dal consenso di tutti i comunisti e il fabbricato appartiene ai proprietari del suolo in ragione delle rispettive quote.
2.Sentenze in materia di comunione: il principio dell'accessione invertita non opera perché non se ne ravvisano i presupposti.
- il comunista che edifica, seppur senza consenso, sul suolo comune non può essere considerato terzo che sconfina in buona fede sul suolo altrui (cfr. art. 938);
- trovano applicazione, piuttosto, le regole sull'uso della cosa comune (art. 1102);
- in caso di violazione di queste norme, il comunista costruttore attrae nella propria esclusiva sfera giuridica le opere abusivamente edificate.
3.Sentenze in materia di condominio: il principio dell'accessione non opera perché il comunista costruttore non può essere considerato terzo nei confronti degli altri.
La comproprietà del fabbricato sorge solo se edificato nel rispetto delle norme sulle innovazioni apportate dai comunisti (art. 1120) → consenso unanime dei condomini espresso, a pena di nullità, per atto pubblico o scrittura privata.
In violazione di queste norme, l'opera appartiene esclusivamente al condomino che ha violato le norme.
4.Cass. 7523/2007: “... la disciplina dell'accessione contenuta nell'articolo 934 c.c. si riferisce solo alle costruzioni su terreno altrui: essa pertanto non trova applicazione nelle ipotesi di costruzioni eseguite da uno dei comproprietari su suolo comune cui si applica invece la normativa in materia di comunione, con la conseguenza che la comproprietà della nuova opera sorge a favore dei condomini non costruttori solo se essa sia stata realizzata in conformità di detta disciplina, cioè con il rispetto delle norme sui limiti all'uso da parte del comproprietario delle cose comuni: pertanto le opere abusivamente create non possono considerarsi beni condominiali per accessione ma vanno considerati appartenenti al comproprietario costruttore e rientranti nella sua esclusiva sfera giuridica”.
5.Posizione del Notariato: propende per la piena operatività del principio dell’accessione (cfr. Studio CNN 2008 Trimarchi e Pedron, in Riv. Not. n.3 2008).
Le conclusioni cui si perviene sono determinanti nella costruzione di un eventuale atto di trasferimento del bene costruito sul terreno comune:
a)se opera l’accessione, come sostiene il Notariato, l’atto traslativo dovrà essere perfezionato da tutti i comunisti;
b)in mancanza, dovrà intervenire solo colui che ha eretto l’edificio.
Per cautela, la prassi notarile, confermata dallo studio CNN, ritiene opportuno che intervengano nell’atto tutti i comunisti.
Il notaio, qualora sia richiesto di redigere un atto traslativo da uno solo dei comproprietari, è costretto a ricevere l’atto, ma renderà edotte le parti dei rischi di siffatta operazione. È un atto senza controllo sull’effettiva titolarità che però si può rogitare informando adeguatamente le parti della situazione.
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