Un buon motivo per andare a piedi: la disciplina dei parcheggi

La questione relativa alla possibilità di alienazione separata del parcheggio rispetto all’unità abitativa cui esso è connesso è stata oggetto, sin dalla fine degli anni ’60, di un acceso dibattito dottrinale e giurisprudenziale, volto ad accertare l’esistenza e la natura giuridica del vincolo su di essi gravante in virtù delle diverse discipline normative succedutesi negli anni.
La problematica è oggi sostanzialmente risolta dalla legge 28 novembre 2005 n. 246, il cui articolo 12 ha novellato l’art. 41 sexies della legge 1150/1942 prevedendo che “Gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d'uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse”. In sostanza, la modifica sancisce l’assenza di vincoli pertinenziali o di diritti d’uso sui cd. parcheggi “Ponte”, nonché la loro libera commerciabilità.
Per quel che concerne l’ambito di applicazione temporale della novella, la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 4264 del 2006, ha stabilito che essa avrebbe portata novativa e non già interpretativa, con la conseguenza che il regime da essa introdotto dispone per l’avvenire, in particolare per le nuove costruzioni oppure per gli immobili che non sono stati oggetto di atti di compravendita successivamente alla data di introduzione della norma.
Pertanto, le costruzioni realizzate o cedute prima dell’entrata in vigore della norma rimangono sottoposte alla precedente disciplina, che viene schematizzata come segue.
Parcheggi liberamente commerciabili
1. Parcheggi edificati prima del 1967
2. Parcheggi eccedenti i limiti quantitativi stabiliti dalla L. 765/1967 (Legge cd. “Ponte”)

Parcheggi “Ponte” ex art. 41 sexies, co. 1, legge 1150/194
1. Si tratta di parcheggi che, nei limiti del minimo imposto dalla legge (1 metro quadro per ogni metro cubo di costruzione), devono essere obbligatoriamente edificati
2. Sono pertinenze ex lege dell’unità abitativa cui sono connessi
3. Non è possibile mutarne la destinazione
4. Sono gravati da un vincolo d’uso ex lege, con la conseguenza che l’alienazione separata dall’immobile di cui sono pertinenza comporta comunque in capo al proprietario dell’unità abitativa il diritto esclusivo all’utilizzazione

Parcheggi “Tognoli” ex L. 122/1989
1. Parcheggi relativi a edifici già costruiti
2. Sono pertinenze ad uso esclusivo dei residenti
3. Possono essere ceduti solo unitamente all’unità abitativa a pena di nullità