Delle planimetrie, dell'allineamento catastale e di altri demoni: come complicarsi la vita dopo il D.L. 78/2010

Intrufolatami, del tutto in buona fede, in un convegno per soli notai tenutosi oggi presso l'Archivio Notarile di Trani, ho dovuto constatare - amaramente - che quella che credevo essere una semplice menzione tra le tante da inserire negli atti di compravendita è, per dirla con il mio maestro, un autentico pandemonio.

Sto parlando della menzione introdotta dall'art. 29, comma 1bis, della legge 27 febbraio 1985, n. 52, così come modificato dal recente D.L. 31 maggio 2010 n.78, mediante la quale, a pena di nullità, il notaio chiamato a ricevere atti relativi a diritti reali sui fabbricati deve far riferimento, oltre che ai dati catastali dell'immobile, alle planimetrie depositate in catasto e deve dare atto della dichiarazione di parte della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.

La disposizione, concepita allo scopo di contrastare l'evasione fiscale derivante dal mancato aggiornamento catastale e di creare banche dati catastali integrate e affidabili in vista dell'attivazione dell'Anagrafe Immobiliare Integrata (dal 2011), affida al notaio un ruolo di supporto dell'Agenzia del Territorio nel monitoraggio e nell'accertamento della reale consistenza catastale degli immobili.

A tale funzione si affiancano, da un lato, l'obbligo per i privati di procedere entro il 31 dicembre 2010 all'aggiornamento catastale degli immobili non dichiarati e degli interventi edilizi che abbiano determinato variazioni di consistenza o di destinazione non dichiarati; dall'altro, l'obbligo di indicare i dati catastali nelle richieste di registrazione dei contratti di locazione o affitto di beni immobili.

Ecco, in sintesi, le novità:

APPLICAZIONE: dal primo luglio 2010.

ATTI CONTEMPLATI: atti pubblici e scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti

ATTI ESCLUSI: sentenze, particelle censite al catasto terreni, fabbricati rurali censiti al catasto terreni che non abbiano perso la caratteristica della ruralità, unità collabenti, fabbricati in corso di costruzione o di definizione, lastrici solari e aree urbane iscritti in catasto con indicazione della sola superficie.

OBBLIGHI PER IL NOTAIO

a) Prima della stipula --> allineamento (o coerenza) soggettivo

1.Individuazione degli intestatari catastali

2.Verifica della conformità tra intestatari catastali e le risultanze dei registri immobiliari

Nel caso in cui difetti tale coerenza, gli interessati sono tenuti prima della stipula ad effettuare le opportune volturazioni o, se la domanda è stata già presentata ma non elaborata dall'ufficio, a fare istanza all'Ufficio provinciale competente o al Contact Center o a presentare domanda di volture in preallineamento.

La mancata o scorretta osservanza di detti obblighi comporta responsabilità disciplinare per il notaio.

b) In sede di stipula --> allineamento (o coerenza) oggettivo

3.Indicazione dei dati catastali in atto (dati catastali cd. minimi: sezione, foglio, mappale o particella, subalterno)

4.Riferimento alle planimetrie depositate in catasto (non è richiesta, ma è opportuna l'allegazione)

5.Menzione della dichiarazione resa dagli intestatari relativa alla conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.

Gli obblighi in sede di stipula sono previsti a pena di nullità, sebbene si ritenga che l'errata indicazione dei dati determini una mera nullità formale suscettibile di rettifica.

Per ulteriori approfondimenti, si vedano i link che seguono:

1. blog del Notaio Beatrice Rizzolatti;

2. Studio Notaio Giovanni Rizzi;

3. Studio Notaio Gaetano Petrelli;

4. Studio Notai Alberto Valeriani e Pietro Sbordone;

5. Circolare Agenzia del Territorio n. 2/2010